头条精读：对于中山楼市来说，人才房的出现是一个全新的拍地方式，虽然目前暂没有文件细则去解读它将以怎样的面貌出现，但随着配建人才房的项目逐渐出现，人才房何去何从也成为市民关心的话题。目前，已有超过47万平方米的人才房随着商品房住区的建设，进入面市倒计时。
此前，租售同权曾在一线城市引起巨大讨论，中山人才房未来不排除也会走上出租或低价出售的道路。部分房地产业内人士认为，租售同权短期内更适合一线城市，对于人口暂时不足的中山来说，大量的人才房或面临后续交房维护等系列问题。同时，对于已支付高地价的开发商、支付高房价的购房者而言，小区的独立性如何保留、如何平衡低价购买力人群的社区生活，将成为相关部门有待探讨的问题。
首批人才房有望面市
“美的地产三盘全开”，就在上周末，首次来中山的美的地产宣布三个楼盘即将进入中山市场。这三个项目均是在去年年底至今年拿下的土地所开发，与不少项目一样，这些项目均有一度经过多轮拍卖，触及6000元/平方米价格线的“天花板”后，再通过竞争人才房建筑面积的做法来决定最终的开发商归属。
这个做法是中山的首例。中山土地价格的高速提升迫使政府采取人才房配建方式进行重新拍卖———与一些城市所采取的竞配保障房方式类似。中山自去年年底的商住地拍卖首次采取了人才房竞配方式后，这成了中山商住地拍卖的“标配”。就在不久前，君华地产所拍下的一宗大型商住地，配建的人才房就超过了13万平方米。截至目前，中山土地要求竞配的人才房面积，已经高达474240平方米，涉及的商品房小区高达14个。
而这些人才房，或即将现身。除了美的三个项目有望今年面向市场外，碧桂园与保利的南朗项目、碧桂园古镇项目等都将陆续有人才房的身影。
低价租售成吸引人才出路
虽然中山政府还没有对这批人才房进行相关的指导，但是人才房将会如何在市场上出现也成为了不少人关心的话题。今年3月中山发布的《关于进一步集聚创新创业人才的若干意见》中，在实施人才安居工程里，要求健全市、镇(区)两级人才公寓供给体系，提供优质充裕房源和租房优惠政策，引进的“两院”院士等第一层次紧缺适用高层次人才，可选择享受200万元购房补助，或选择免租入住面积200平方米以上住房，全职工作满5年的可无偿获赠所租住房。第二层次至第六层次紧缺适用高层次人才，分别享受10万元至50万元购房补助，3年内可免租入住面积最大150平方米的人才公寓。
这或许是人才房的一种出路。不过，若选择租赁的做法，在这些人才尚未符合资格落户中山、或由于特殊原因选择不落户中山时，租赁人才房能否享受到租售同权，成为一个待解之题。
疑问
人才房出现能否实现租售同权?
对于人才房能否实现租售同权，不少业内人士都持否定态度。有人认为，人才房与租售同权更像是两个概念，人才房未必就用于出租，而租售同权则更多是针对商品房。
“所谓租售同权，最开始是广州北京等城市提出，这些都是一线城市，具有房价较高、房屋严重供不应求的情况”，中原地产中山分公司拓展部总监植建军称，一线城市之所以提出这一说法，是因为房价高企令不少有创意有工作能力的年轻人望房兴叹，而租售同权是鼓励其租房并满足教育、医疗等生活需求的一种有效做法。
“中山不一样，中山的房价相对这些城市还算比较正常”，他表示，中山缺乏土壤实现租售同权，例如中山人口远没有一线城市多，教育资源相对能满足大部分人群的需求，同时积分制度比较宽松，不如一线城市那般入户困难，这导致了中山缺乏足够的动力去实现租售同权。“户籍制度下，社会资源主要还是会向户籍人口倾斜，这使得很难实现真正的租售同权，尤其在中山，更没有动力去实现”，他分析，所谓人才房的出现更多的是土地价格通过这一方式变相“低价”，但与现在出让租赁土地的方式相比，还是卖地的老路子，变化不大。
大量人才房会否冲击中山楼市?
日益增长的人才房会否影响中山楼市的价格预期?对此有业内人士表示，中山人才房虽然未来价格预期远低于商品房，但是中山市场面临供不应求的局面，目前楼市销售尚算稳定，预计受到人才房冲击的可能性不高。“不排除人才房的量会上升，但政府不会一口气全部推出来”，中山合富辉煌高级分析师谢仲娟认为，这些人才房还有可能面临转手年限的要求，加上中山市场供不应求，尤其是城区及热门区域，少量人才房不足以刺激中山楼市价格出现下滑。
人才房会否成开发商“弃儿”?
在没有出现相关规定前，不少开发商对于人才房是相对消极的态度。有开发商曾认为，对于能够以较低房价获取房子的人群来说，享受优质社区配套使得以高价购房的购房者感觉不公平。同时，除了像北上广那样采取隔离的做法、使人才房集中在小区一隅外，或考虑在人才房的开发成本上有所减少，例如带装修变成毛坯，高级装修档次降低等。
不过，这样的做法在中山行不通。根据今年《中山市国有建设用地配建人才安置房管理暂行办法》意见稿中，明确指出人才安置房应当通过人工摇珠或电脑程序等随机方式进行抽取选定，基本原则包括全面抽取原则和均衡抽取原则，并对抽取的方式有着非常细致的要求，这使得开发商根本无法通过集中开发人才房的方式把购房者与人才房居住人群在空间上互相分隔，因此在享受小区内外配套时，这些人才房居住者将会享受同等权利。
而这未来有可能为小区内业主的分化埋下伏笔。有业内人士表示，一线城市就存在这种业主之间互相鄙视的情况，在后期实际上并不利于小区的统一管理，例如进入小区业委会，针对物管费的不同，也可能互相扯皮。
人才房未来如何维护?
对于人才房后续的接管问题，植建军表示，目前已经有47万平方米以上的人才房，而这一数字随着开发商继续看好中山楼市而有增无减。即便是按照100平方米来计算，仅已知就有4700套人才房，相当于可供数万人进入中山。但按照中山目前的人才引入速度，不排除房屋比人多的问题。
这会带来什么问题?他表示，若政府在没有人租住或购买这套房子的情况下，这套房子与普通商品房一样都涉及到物业管理费、物业维修费用等，这些费用将由谁来支出，包括物业长期放置后可能出现的折损等问题，目前并没有具体的指导文件。
人才房将有怎样的归属?
人才房的出现，预计是未来中山政府吸纳外来人才的利器。有业内人士推测，这类房屋有几种归属，一种是以低租金甚至无租金的方式提供给紧缺的高新行业领军人才居住，另一种则是以低于市场价的方式由政府转售给引进的人才，不排除是直接打折的做法。若人才房余量较多，不排除政府将部分房屋转为保障房，以供给低收入人群居住。
但要做到吸引人才，仅仅是低价房屋还远远不足。有从事人力资源的市民向记者表示，虽然中山对人才方面有一定的补贴，但是人才房却还没有最终的指导，同时人才房预计可能会根据该名人才在中山工作的资历时间而定，这或许成为这些外来人口的拦路虎。“但是，若轻易将房产简单按照职业、学历进行即时分配，这也可能挫伤现有人才的积极性，这是人才房面临的问题”。
猎头公司咨询热线：400-067-9767
个人高薪职位查询请登录：www.aimsen.com
更多猎头资讯请关注埃摩森猎头视野：aimsen-shiye
