今年，北方客南下的情景并不少，尤其是3月底一线城市相继对商办公寓限购，阻拦了一大批外地买家之后，深圳的机会和吸引力就此凸显：公寓“不限购、不限贷”。与其他城市限制人口的目标不一样的是，深圳对人才集聚有较大需求，而商办公寓在解决外来人才居住问题上起着不可忽视的作用，即便未来面临调控，仍留有余地。
涌入深圳的北方客
位于深圳市罗湖区湖贝地铁站附近的万科深南道68号，春节后迎来不少北方客。该项目销售人员透露，有的北方客户一次性购入多套，“公寓不限购不限贷，对于没有购房资格的客户来说是首选。项目地段好，交通便利，附近配有成熟商圈，房子可以保值。加之深圳气候宜人，包容力强，这些客户多是自住加投资，而非短期炒房。”
该项目前身其实是深圳著名烂尾楼“大金牙”，后被万科于2015年5月收购，2016年12月对外开放样板间，主推33至153平方米的高端公寓及办公产品。深圳中原研究中心数据显示，该项目今年前4个月成交365套，一直位列公寓月成交前10名。
事实上，万科去年已经在深圳商务公寓市场处于成交主力地位，今年齐推多个公寓实在预料之中，其“狩猎”目标正是逐渐增多的北方客户。今年“五一”期间，深圳万科旗下万科深南道68号、万科云城、万科广场等三个核心资产类项目，统一以九八折入市，目的就是招揽客户。
不过，瞄准北方客户的不仅仅是深圳万科，就连龙岗区的星河上寓、龙岗区的金地龙城中央、坪山区的龙光玖云著等多个公寓项目，也都看上了北方客。
北方客并非今年才开始南下扫房。2016年3月以前，深圳房价连涨16个月之时，大批投资客便涌入深圳趁机掘金，其中不乏北方客。有业内人士对中国房地产报记者表示：“深圳房地产金融属性强，2015年未限购时，不少北方客是为了投资而购买，赚钱后撤退的动机明确。但现在不同，深圳楼市限购后，北方客不再以单纯的短线投资为目的，反而希望长期持有，等待物业升值。不仅仅是深圳，深圳周边城市如不限购的惠州也吸引了不少北方买家。”
不过，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示：“根据我们的代理情况，不限购不限贷项目的销售情况是比一般住宅理想，外地买家也有所增加，但百分比没有明显变化。深圳对外地买家的吸引，恰恰在于其城市竞争力和房地产项目良好的增值功能。”
公寓“升宠”入市数量翻升
确实，吸引外地买家还是“不限购不限贷”的公寓产品。尤其是深圳限购政策出台后，住宅项目的预售证获取难度加大，各区新入市的项目中公寓产品的供应比例随之越来越高，成交量亦呈爆发式增长。
公寓项目“升宠”，开发商4月加大了公寓推售量，环比增长745%。深圳中原研究中心数据显示，深圳4月新建商品房3908套，环比大涨82.6%，商务公寓新建套数为1196套，环比大涨22.7%，占比为31%，成交面积 7.65万平方米，环比增长16.8%。
在其他一线城市均对商办公寓采取限购政策时，深圳调控尚未完全落地，这恰是其公寓项目受到开发商和买房客双双青睐的原因所在。
目前，深圳购买公寓的外来买家没有受到刻意限制。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示：“北京和上海出于控制人口的考虑，对商务公寓、类住宅的限制非常严格，甚至从源头堵死对个人的销售，原因是类住宅不限购、价格低、分布在城市外围，是外地人口扎根落脚之处。相反，深圳不存在限制人口的需求，反而鼓励常驻非户籍人口转成户籍人口，因此无需对商务公寓进行打击。此外，深圳也不存在像北京、上海一样的郊区到中心区交通拥堵问题。”
“深圳现在商务公寓的价格上涨明显，对整体市场的平稳发展有一定影响。目前深圳的旧改项目比较多，其中涉及很多商务公寓，所以政府在出台政策时对商务公寓会留有余地。”何倩茹指出。
引凤筑巢 落户条件更宽松
事实上，目前深圳实施了一线城市最宽松人才落户政策。作为一个人口过千万的城市，深圳的户籍人口仅300多万，人口结构严重倒挂，由此引出的资源配置等问题一直是制约深圳发展的难题之一。
去年，深圳市政府颁布了《深圳市户籍迁入若干规定》的重要文件，意在进一步促进人口与经济、社会、资源、环境的协调发展，使人口服务管理水平与城市发展相适应。
在政策调整之前，深圳市对人才引进采用积分制，积满100分才能申请入户，若仅有大专学历而没有其他加分项则只有60分，因此落户深圳是一件非常困难的事;具有全日制硕士研究生学历和硕士以上学位的人才，无需在深圳居住登记且缴纳社保满一年，即可直接申领居住证。如今在规定中，落户条件扩大到“具有全日制大专及以上学历的人员”、且“具有较高专业技能以及深圳产业发展需求”者也可直接申请。
近年来深圳一直在提升户籍人口比重上“做文章”。2012年，深圳市就已经取消大学毕业生个人申办接收院校限制，实现大专及以上应届高校毕业生无限制引进入户。数据显示，2015年深圳净流入60万人口，2016年净流入人口新增加53万，远远多于上海的4.43万人和北京的2.4万人，且新增人口以年轻人居多。
“过去几年深圳落户条件逐步放松，2011年至今，深圳户籍人口由300万增加至400万。现在全球都在争夺高端人才，提高城市对人口的吸引力，这是未来城市竞争最关键因素。落户条件放松是为了把基础人才，即具有一定高等学历的人才吸引至深圳，大量集聚后，城市基本公共服务和集聚能力才会提高，城市发展才有后劲。深圳创业环境在全国较好，尤其是地产业、互联网、金融业、现代物流等发展突出，恰巧也是毕业生较为喜欢的行业，未来对房价带动作用还是很明显的。”李宇嘉分析。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也指出，“一个城市的人口净流入是判断房地产发展的重要指标。比如，2015年上海人口净流入的负增长，就引起了业界对房地产发展的担忧，所以深圳放开人口落户，也是为了增加城市的竞争力，让房地产更好地发展。”
